农村土地流转如何推动三四线城市楼市发展
近年来全国重点关注农村土地流转和宅基地退出机制的有益探索。通过多地试点，农村集体土地流转取得阶段性成果，土地流转市场逐步活跃。一方面，充分激活“三块地”（耕地、宅基地、集体建设用地）可以让农民直接享受到土地变现带来的红利；另一方面，在三四线销售回归平淡的情况下，城市建设用地指标将日趋稀缺，土地流转也能缓解建设用地指标的不足，具有积极意义。在此背景下，土地流转的积极作用更值得房地产行业的关注。
其中比较值得关注的结论有以下6点：
1、目前宅基地确权体系构建已告一段落，农用地改革也已进入最后，目前正处于制度完善和修复时期，而地方宅基地“三权分置”和集体经营性建设用地市场准入仍处于“探索”阶段。
2、农村土地流转比例接近40%，总规模5.4亿亩。从各省土地流转比例来看，上海、江苏、北京、浙江等经济发达省市位居前列，流转比例达到耕地总面积的50%以上，土地流转补偿机制更加合理、集约化程度高，给这些省市农村土地流转带来了更高的积极性。
3、预计此次土地流转将为三线城市带来150亿㎡土地供应指标和3000万城镇从业人员。对于三四线房地产市场而言，土地流转将带来两大影响：一方面对建设用地指标有利，宅基地退宅还耕和集体土地流转可以带来更多的建设用地指标，有利于城市的快速发展；另一方面，它可以为三四线城市带来更多的城市人口，土地转包和集体用地入股转让也可以为这些城市新增人口带来更多的资产收益，支持这些群体购房。
4、一些城市产业转移带动城市人口快速增长，房地产市场规模稳步增长。随着产业升级和转移的影响，人口回流现象逐渐显现。特别是城镇人口增长较快，城镇化水平快速提高，居民收入水平也明显提高。商品房销售面积也大幅增加。
5、还有一些城市人口外流严重已经造成了城镇化率“虚增”和高涨风险不断累积。与2017年相比，城市人口并未增加，城市化水平的提高是由农村人口锐减引起的，人口持续外流，使住房需求更加疲软，房地产发展动力不足，然而房地产市场仍然存在过热的风险。在销售规模不断扩大的同时，商品房的成交均价更是雪上加霜，房价上涨风险不断累积。
6、受工业、经济、就业机会等因素的制约，当地农村人口城镇化将只是少数，但总量仍相当可观。虽然土土地流转规模日益扩大，但受当地产业、经济相对落后等因素影响，就业机会不多。此外，近两年，三四线城市商品房价格涨幅明显。如果当地没有合适的就业机会，每亩1000元以下的地流转费对于购房来说是杯水车薪。失去土地的村民有一小部分在一二线城市就业，工资相对较高，当地城镇化的农村人口只占一小部分。但由于人口基数巨大，三四线地区农村人口总量城镇化仍相当可观。
- 发表于 2019-12-23 17:01
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- 分类：三农
